年内二手房成交量减半,房价持续下跌,中介现离职潮

来源:证券日报之声 | 2017-11-28 12:14:18

本报记者 王峥

年内二手房成交量减半,房价持续下跌,惨淡的市场环境也让房地产中介的日子颇为难熬。“从5月份、6月份开始,我们店离职的员工就明显增多,这几个月下来,公司一线工作人员的离职率大概有30%,剩下的20%也有离职打算。”北四环某中介门店经理告诉记者,“这个行业就是这样,随着市场波动,人员也是来来走走的。最近我们这片,平均三天走两个人吧。如果市场明年仍不能好转,估计走的人会更多,毕竟成交量就那么多。”

而根据链家研究院的数据,在“930”调控一年后,北京链家今年9月份的成交量同比下滑了近70%,天津区域更是下滑了近80%。

对此,有业内人士指出,随着“930”调控及今年3月份新一轮政策的出台,北京楼市迅速降温,最近一段时间京城的月均二手房成交量只有高峰期的三分之一甚至是四分之一,对于主要靠业绩提成为主要收入的中介来说,影响还是很大的。

二手房交易量减半

对于中介行业来说,二手房市场的冷暖直接关系到整个行业的“收成”。而在年初之际,大多数中介从业人员普遍认为今年会是个丰收季。

根据中原地产统计的数据显示,2017年1月份—3月份,北京二手房成交量分别为12860套、12168套和25952套,合计成交量高达50980套,月均成交近17000套。

彼时,北京的二手房价格也屡屡创下新高。中介员工不仅单子多,成交价的节节攀升也让他们的提成水涨船高。

不过幸福总是短暂的,随着3月17日北京出台了包括认房认贷,首付比例最高提至八成等一系列严厉的调控措施,市场不可避免的开始出现调整。

“虽然最为严厉的那轮政策是3月份出台的,但网签的滞后性和‘末班车’效应,促成了当月成为全年成交量的峰值。”上述中介门店经理称,“3月份的数据实际上是透支了后面几个月的成交量,每次较为严格的调控出台,都是这样,后面成交量的下滑大家也是早就想到的,只是情况比我们当初预计的还要差一些”。

从数据上看,在3月份二手房成交量达到年内顶点后,该数据便呈现逐月下滑的趋势。二季度,北京二手房的成交总量尚可达到36621套,月均12207套的水平,但到了三季度,调控效果开始明显发酵,二手房的成交总量仅23746套,月均不足8000套。而到了10月份,受小长假影响,北京二手房成交量创下近43个月新低。虽然11月份的二手房成交量已经开始有所回暖,但仍处于历史低位。

“11月份前三周,北京二手房住宅网签量5684套,全月应该可以达到三季度的平均值,虽然高于10月份,但预计后续市场仍将继续在低位运行”,中原地产首席分析师张大伟称。

整体来看,剔除尚未有完整数据的11月份,2017年前10个月,北京二手房成交套数为117509套,同比2016年的234983套,下跌了50.4%。实际上,即便是成交有所回暖的11月份,相比去年同期的数据也下滑过半。

房价持续下跌

而在成交量下滑的同时,北京二手房价格也不断下跌,即便是以往价格最为坚挺的学区房,在本轮调控中也成了降价大军中的一员。

根据国家统计局的发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。其中,北京二手住宅价格环比下降0.5%,已连续6个月领跌全国。

“限购又限贷,而且执行标准非常严格,再加上非普八成首付,投资客已经基本消失,而目前二手房市场上主要的需求来自置换客户,都是卖一套才能再买一套,但是目前的市场环境,不是很大的折扣很难短时间卖出去,这也使得成交价格持续出现下滑。不过能大幅让利的业主毕竟不多,所以成交量也始终在谷底徘徊”。上述业内人士称。

张大伟也表示,根据他们的统计,北京二手房价格调整非常明显。“从4月份开始到现在,半年多时间二手房价格累计跌幅在15%左右,部分区域则接近20%,目前市场整体的价格大约已回到了春节前的水平”。

我爱我家市场研究院的数据则显示,从今年4月份开始,一直到10月末,北京二手房成交价格连续下跌,从未上涨。

“德外片区是北京最好的学区之一,3月份这里的小户型学区房单价最高曾达到17万元/平方米,现在已经回落至13万元/平方米——14万元/平方米,大户型则从15万元/平方米,回落至10万元/平方米——11万元/平方米”。德外片区某大型中介店员表示。

中介“过冬”

实际上,急速转冷的市场,在5月份就已经明显传导到了中介行业。“这半年来离职的确实不少,尤其是5月份和6月份。”已经在中介行业待了5年的李航表示,“3月份、4月份成交量都挺大的,很多赶着末班车把房子都换完了,我们今年大部分业务也集中在那个时间段做了。其实这个行业做久了,也知道今年余下的日子肯定会不好过。尤其是商住这块也停了以后,基本只能靠纯住宅和租房的业务了,僧多肉少,肯定是有不少人拿不到单子,这样只能拿2000元、3000元的基本工资,也没法留住人。”

另一家公司的业务员张琳则表示,“走的主要是新人,3月份那波成交高峰,老员工基本上或多或少都开单了,算是有一定的积蓄。因为按照我们公司的规定,每单赚的钱都可以在一年内分批取完,作为缓发工资,这样可以避免业务员缴纳过高的税费。假设你一单赚了6万元,就可以每个月支取1万元,这样即便我半年没有单子,也可以坚持下来。而大部分新人没有3月份的缓发工资,挺不住了自然就离职了”。

某中介门店经理还告诉记者,“以前我店里每成交一单,作为店经理,我都有提成。现在业务不好做,公司为了刺激下面业务员的积极性,把店经理的提成取消了,补贴给业务员。同时,一线员工的工资下降的也比较少,只有5%。但业务员主要是靠提成赚钱,其实基本工资降多降少的,影响不大”。

此外,据《证券日报》记者了解,不少中介公司为了顺利“过冬”,还精简了总部的职能岗位,并降低了某些岗位的薪酬。同时,为了促进成交,各大中介公司也纷纷搞起了折扣,包括居间服务费和保障服务费,两个收费项目都能优惠。“我们业务员是拿居间服务费这部分提成,保障服务费这块都归公司,目前来说打折主要是在保障服务费上,来了直接就是6折,这样对业务员的收入影响也小一些”。

“中介公司在一定程度上主要是比拼一线员工的实力,因此对业务员待遇的调整还是相当谨慎的。”有分析人士指出。

而不久前,中介行业的老大链家便发布了第二品牌“中联事业部”,希望以合伙人的方式代替雇佣关系,更深度的捆绑一线业务人员,同时也能减轻自身越来越多门店和人员支出。

据悉,中联事业部为链家的加盟平台,链家规定加盟者需承担门店的一切费用,包括员工招聘、薪资福利等等,自负盈亏,同时向链家支付10%的营业额作为加盟费。加盟试点将从郑州开始,后续则会在包括成都、大连、杭州、济南等十个城市成立中联城市公司。

对此,上述业内人士指出,“市场环境的恶化,让中介公司不得不想办法减负,而在减负的同时,也要能尽可能留住有经验的一线业务员,毕竟对于有上市企图的中介公司来说,优秀的业务人员是今后扩大规模、提升业绩的重要保障”。

北京租房需求激增

链家自如存量客户换租不涨价

本报记者 王丽新

昨天早上,在地铁上,记者偶遇两个女孩,她们拖着一大袋行李,行李袋子上用透明胶布缠着两个红色的塑料盆。“我们重新租了房,在搬家。”两个女孩称。

事实上,据《证券日报》记者获悉,为了清除安全隐患,北京相关部门对不合规公寓进行排查,有些非合规公寓或租赁用房被拆掉,因此近期租房需求猛增,有的业主报价上涨,但也有品牌公寓房宣称不涨价。

租房需求猛增

“原来租的房子一个月1000多元,现在换了一个,每个月涨到2000多元了。”一位搬离原来租赁房的人向本报记者表示,新的租住房条件更好,但房租涨价了。

《证券日报》记者在采访中获悉,从近日全市租房需求变动来看,大兴区租房需求可谓激增。

记者通过不完全统计发现,在链家网平台上,剔除链家自如的公寓房源,仅11月20日,大兴区就成交了约280套租房单子。

“以我个人的租房成交量来看,过去一个月大约能达成3套的单子,但这几天就租出去了6套。总体来看,与过去租房市场平稳时期的成交量相比,这几天要翻倍。”一家中介机构经纪人向本报记者透露,即使现在,想找房和看房的租客依旧很多。

而在房租价格方面,有的业主坐地涨价,有的则依旧是市场价。总体来看,两居室价格最贵。一般来说,在四环内,租两居室,每个月可能需要6000元-7000元,甚至更多。至于两居室的一个卧室,则需要3000元-4000元。在大兴西红门区域,两居室通常需要4000元以上,而自如一个卧室则需要2000元左右。

有消息人士向《证券日报》记者透露,现在在自如平台,推出一套大兴的房子,就有10多个人点击,马上达成成交的情况出现。

面对租房需求猛增的情况,链家自如CEO熊林表示,针对最近找房客户猛增,部分区域出现排队抢房的情况,自如将全力提供房源供应量,并为有需要的企业提供一对一服务,并承诺全北京在租房房源,在12月31日前,不涨一分钱。

此外,熊林还表示,目前居住自如房屋的自如客,如果遇到任何情况和要求需要大家搬离,自如承诺免费换租,免费搬家,并提供一个月的房租作为搬家与误工补偿。

公寓房减少隔断

事实上,有消息人士向《证券日报》记者透露,自如个别隔断房源属于非合规房,被拆,但这是极少的量。未来,自如会逐步减少隔断房供应,增加新的产品来满足城市普通租赁需求。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示,在租赁市场中,“N+1”也就是客厅打隔断住人,从政策角度一直是违规,但因为市场有需求,所以多家中介机构和二房东野蛮发展,大量的客厅被改造,此次被清退。

有消息人士向本报记者直言,一些开发商或者品牌公寓运营商已经开始担心春节后的返工率,比如一些公寓房的服务人员,保洁阿姨和维修工人等,若不能承担租房成本和在北京的生活成本,可能春节后不会再回京务工。

对此,左晖表示,自如马上将推出蓝领公寓,为城市普通劳动者提供合适的租赁住宅。

值得一提的是,2017年可谓公寓元年,大型开发商都开始切入这一市场,甚至作为企业主航道业务发展。有业内人士认为,随着品牌长租公寓发展,住宅租赁市场将更为规范,但也意味着租房成本会增加。

实际上,链家集团董事长左晖几天前曾表示,未来北京会有1000万人租房,按人均20平方米左右计算,北京需要的租房面积将达两亿平方米。解决如此庞大的租赁需求,C端(业主端)供应将是主要的依靠力量,未来CtoBtoC即房屋的机构化率占比会越来越高,而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。

基于此判断,他指出,链家旗下的长租公寓运营机构自如,在五六年之后有可能管理房源1000万间,成为世界上最大的租赁公寓管理机构。

至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨,左晖指出,只要一个城市的人均收入水平在持续上涨,房租上涨便是大概率事件。

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