大拐点?房地产市场是否已经走出“屡调屡涨”的怪圈?

来源:和讯网 | 2017-11-29 17:39:33

华远地产原董事长 任志强

和讯网消息 房地产市场是否已经走出“屡调屡涨”的怪圈,迎来了真正意义上的大拐点?11月29日, 多位业内专家在“《财经》(博客,微博)年会2018:预测与战略”论坛上发表了各自的观点。任志强表示,全国的平均房价约7000元,离合理水平还差得很远;李铁也认为,北上广等超一线城市房价长期上涨的趋势不会变;左晖也直言,很难说房地产处于拐点,目前整个市场才刚刚开始新的一轮发展,未来空间可能会更波澜壮阔。

实际上,房地产市场在经历了去年剧烈的波动后,随之而来的是2017年密集出台的调控措施。除了传统的限购、限贷、限价甚至限售等方式外,还有租售同权、共享产权等一系列新举措的尝试。

华远地产原董事长任志强对于高房价评论称,根据乐居所做的调查显示,扣除地价以后的房价收入比非常低,全国只有五点几,北京上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%,“换句话说,中国从来没有出台过政策去限制地价,所有的不合理大概都在地价上”。

在任志强看来,商品房只占住房总量的40%,“现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市,这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元,到今年为止10月份的统计数字,全国的平均房价也就7千多块钱,我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”。

任志强进一步表示,像北京这样的个别城市房价比确实很高,因为全国最有钱的人都会到北京买房,但根据全国来讲,平均房价真正超过2万块的只有10个城市,但以全国平均房价来看,我们的房价离合理水平还差的很远。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁则表示,人口控制政策并不能改变房地产供给短缺的事实,特别是针对中低收入人群和外来人口。他表示,外来人口极大降低了北京、上海等城市的老龄化程度,“以房控人”或“以人控房”的政策均不是解决问题的长期手段。

“如果只用简单粗暴的行政手段的方式解决房地产问题,必然是行不通的。”

在李铁看来,高收入人口集中,人口流向以及优质资源高度集中等长期难以撼动的趋势,将维持超一线城市房价的长期上涨,这也符合世界趋势。虽然近期以来政府部门在北上广深等城市施行了短暂的行政控制措施,但房价的反弹也将是大概率事件。

链家集团董事长左晖的观点略显不同,他表示,中国房价从2008年到今天这10年的时间,中国大概是一线城市基本上涨了5倍、二线城市基本上涨了3倍,不动产资产价格高速增长的时代已经过去了。

不过,他仍然看好未来的房地产市场,因为数据统计显示,全中国的租房份额大概1万亿,房屋交易大概去年是17万亿,“差距非常大。”北京目前租房人口占比大概占35%,“像北京这种城市75%的人租房是很正常的,”所以交易和出租有很大的趋势性。

在他看来,很难说房地产有拐点,但是整个房地产市场可能才刚刚开始新的一轮发展,未来的发展空间可能更波澜壮阔。

任志强给出的数据也支持上述观点,他表示,如果想要完成小康目标,那么城镇化率至少要达到60%-70%,“不盖房子住哪儿啊”,特别是年轻人喜欢独居的趋势明显,“如果要把独居的加进来,预计中国未来城市最少有1亿5千万户,也就是说,仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年,还不算结婚生孩子”。任志强称,从1990年算起到目前为止,包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内,全国一共才建了1亿5千万套房子,仅够满足上述独居需求。

对于未来的住房体系将是什么样的,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌认为可能会由三个主要市场部分组成,一是商品房,二是经济适用房,三是租赁房市场。

朱海斌认为,如果未来几年大力发展租赁房市场,就要考虑到人口流动的特征,未来中国城市化发展一个几乎是大都市圈或者大都市群,一线城市人口还会集中流入,但是三四线城市可能还是人口流出的过程。

值得注意的是,就在众多专家热议房地产市场之时,今日A股房地产板块也同时出现大涨,保利地产、阳光城、新城控股悉数涨停,万科A股价也再次涨停并创历史新高。

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