房地产投资基金是什么：
房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
房地产私募基金的特点：
从基本的组织结构来看，房地产私募基金以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是，除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外，市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色，从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点：
1. 多固定收益，少浮动收益
房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。这样既能排除投资人的风险顾虑，又将确保其取得项目开发的大部分利润。
2. 多优先、劣后结构，少同股同权结构
作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构，相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是，部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广，不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。
3. 多夹层投资，少股权投资
房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权 债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息;股权部分，由开发商回购。原则上，双方还会签订一个固定的回购协议。
房地产私募基金的发展态势：
据中国报告大厅了解：2014年初，有近20家中国房企宣布赴海外融资，融资总额超500亿元人民币。分析认为，出现这股热潮的原因有二：
一是国内房企再融资遇阻，虽确定年内开闸，但目前上报再融资计划的众多房企中通过国土部资格审批的仅一家，预计，最终通过国土部审批的数量也将很少;
二是随着美国逐渐退出QE，海外融资难度好而成本今后都将大幅上升，必须抓住这一时间窗口大举吸收资金。
国内银根紧缩加大了房企再融资难度，在这种情况下，房企不仅纷纷在海外融资，还尝试投资银行和私募基金等金融产业，试图实现融资渠道的多元化。
房企这种扎堆海外融资的情形并非首次出现。据统计，2013年中国知名房企海外融资额逾552亿美元，约合3369亿元人民币，比2012年上涨120%。
在国内银根紧缩的背景下，房企正在致力于打通多元化融资渠道。房企涉银、实施金融创新成为一种新的发展趋势。中国指数研究分析师指出，从国外的发展经验来看，未来国内房地产也或将逐步从以开发为主的经营模式，转向以财富及资产管理为主的经营模式。
目前，已经有部分房地产企业开始将发展触角伸向银行业等金融行业。 此外，房地产私募基金得到快速发展，募集资金规模持续扩大。据统计，2012年房地产私募投资基金的新募基金数为94只，是2008年的10倍。
房地产私募基金的投资方向也更加多元化，从住宅为主逐步延伸到商业、旅游、养老地产等多元化领域房企通过联合拿地的形式融通资金也已渐成趋势。分析指出，2014年，随着流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离、热钱流出，房地产企业融资趋紧已成定局。资金安全将成为房企的生命线。一方面应紧抓融资窗口期，加大海外发债、信托等多元融资力度，另一方面要积极探索金融创新，搭建更为多元化的融资结构。
