中新经纬客户端5月21日电(薛宇飞)自去年开始，三四线城市的房地产市场开始变得火热，住宅库存也随之出现下降。易居研究院近日发布的报告显示，三四线城市的存销比下跌较为明显，4月份的数值已降至2010年以来的月度最低值。专家认为，当前需要防范三四线城市房价过快上涨，也不排除新的调控政策出台的可能。
供小于求现象出现 三四线城市存销比跌至低点
楼盘。中新经纬 薛宇飞 摄
近日，受相关消息影响，东北边境城市丹东房价出现大幅上涨，相关报道称，个别楼盘新房均价两天内上涨超50%。国家统计局发布的数据显示，在70个大中城市中，4月份丹东新建商品房环比涨幅最大，达2%，同比涨幅也排名靠前，为6.1%。
丹东市人民政府2017年1月发布的《丹东市加快房地产去库存工作实施方案》显示，通过全面推行棚改安置和公租房保障货币化、鼓励支持农民在城镇购房置业等措施，用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务，到2020年末，住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内。
但机构的数据显示，随着一二线城市房地产热度传导至三四线城市，丹东的楼市去库存目标已经提前2年完成。易居研究院近日发布的中国百城房价报告(以下简称“报告”)称，该市在2017年落实了较为积极的去库存政策，去库存周期出现连续9个月变小的现象。历史上丹东的新建商品住宅去库存周期最高可以达到63个月，而4月份仅为13个月。
易居研究院认为，库存去化周期或者说存销比，它的合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。
面对上涨明显的房价，丹东出台了限售等调控措施。
其实，丹东房价的上涨，在一定程度上代表了部分三四线城市房地产市场的现状。居住在河南新乡的祝先生告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，据他观察，今年以来，虽然新乡的房地产市场没有之前那么火热，但房价依旧在上涨，一些较好的楼盘甚至卖到1万元/平方米，这在当地，还是比较轰动的事件。
一些城市房价出现的补涨态势，与房地产库存走低不无关系。易居研究院近日发布的中国百城房价报告(以下简称“报告”)显示，截至2018年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。其中，三四线城市新建商品住宅库存环比增加0.6%，同比下降-6.1%。上述100个城市包括4个一线城市、32个二线城市和64个三四线城市。
报告称，4月份的数据表明，100城的新房供应量和成交量都出现了上升，但已经连续5个月出现供小于求的态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，容易带来部分城市出现“抢房”的现象。
从存销比上看，三四线城市新建商品住宅存销比为10.4个月，较3月份有所下跌。严跃进称，观察历史数据，三四线城市的存销比下跌较为明显，当前数值已经是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。
防范三四线城市房价过快上涨 收紧政策或出台
楼房。中新经纬 万可义 摄
需要指出的是，城市圈周边的三四线城市房地产市场较为火热，存销比更小。易居研究院的报告显示，100城新建商品住宅存销比最低的10个城市分别为：杭州(2.8个月 )、扬州(3.3个月)、柳州(3.4个月)、惠州(3.6个月)、赣州(3.9个月)、南京(4.0个月)、日照(4.0个月)、马鞍山(4.2个月)、滁州(4.2个月)、大连(4.3个月)。
上述10个城市中，除杭州、南京、大连市是二线城市外，其余城市都是三四线城市，而南京都市圈中的扬州、马鞍山和滁州，三地4月份的存销比已经较低。
中国社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，三四线城市受到一二线城市购房需求外溢、棚户区货币化安置等影响，楼市库存已经明显下降。而环大城市周边及人口净流入的城市，房地产市场相对更热。
不过，也有一些例外。报告显示，环北京的香河、燕郊、大厂、固安4月的存销比分别为59.6个月、58.1个月、41.1个月、26.1个月。严跃进认为，上述区域的库存量其实已经很小，存销比明显偏高的原因是新房交易非常低，造成了去库存周期偏高的“假象”。
王业强指出，三四线城市房地产市场走势也出现了分化，人口净流出城市缺乏市场支撑，后续增长相对乏力，对于市场变化，需要引起警惕。
对于未来，严跃进认为，库存过低容易引起房价上涨，不排除热门三四线城市出台新的调控政策。中原地产首席分析师张大伟也认为，2017年，楼市调控主要集中在一二线城市，2018年将逐渐向三四线城市转移。
王业强分析称，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度，但随着去库存政策逐渐退出、棚户区改造力度减缓，预计今年下半年市场调整将会出现，一些人口净流入地区或有回调的可能。
