往年楼市都有“金三银四”“金九银十”之说，意思是这四个月房子好卖。今年则不同，青岛楼市跑出了“淡季不淡”的佳绩。
根据青岛新闻网的统计，2020年7月青岛新房成交共计16122套，环比6月份(15912套)微涨1.3%;同比2019年7月来看，今年7月新房成交总量更是涨幅不小，为24%。
其中，7月青岛新建住宅成交14234套，占7月新房成交总量的88%。下图是近一年来青岛新建住宅成交情况。
可以看到，青岛7月份延续了6月份的行情，新房成交套数是近一年来最多的一个月。
另外，青岛二手房表现也是不错。2020年7月青岛二手房共计成交7105套，环比上涨6%，同比2019年7月上涨32%，其中成交普通二手住宅6801套，也是近一年来成交套数最多的一个月。
对比新房、二手房成交情况可知，在成交套数方面新房已连续两个月、二手房已连续四个月突破年内成交上限，可谓是跑出了“银六金七”的感觉。
下表是2020年7月份青岛新房、二手房分区市成交情况：
这个表可以发现几个特点：
一是西海岸新区新房和二手房成交数量都是各区市最多，说明西海岸新区楼市是很活跃的。
二是新房成交套数最多的是西海岸新区、即墨区、城阳区、胶州市、高新区，说明青岛新房需求已经外溢到郊区，而二手房成交量集中在市区和近郊区，这是青岛房子成交量的分化。
新房成交量的外溢，同时说明青岛城市半径的扩大，今后“内工外宿”将是一个常态。
三是我在表中算出了各区市新房和二手房成交套数的比值，这个比值小于1 ，说明这个区域已处于二手房市场;大于1，说明这个区域还处于新房市场。
我们要知道一点，新房要赚钱最终都要作为二手房卖出去的。这个比值越大，说明二手房市场相对新房越不活跃，投资买房风险也就越大。
当然风险越大，并不意味着收益越小，机遇往往就隐藏在风险中。市南、市北、李沧小于1，其他区市大于1，这也与新房供应量有很大的关系。
要在这种复杂局面下买房赚到钱，就得综合评估风险与收益，找到合适的区域。
青岛楼市除了成交套数上涨外，房价也出现了反弹迹象。
根据国家统计局的数据，6月份青岛新房价格环比5月上涨0.8%，二手房环比上涨0.2%。
青岛楼市量价同涨，不少买房的小伙伴就来问我，是不是青岛的房价要大涨了，什么时候买房合适?
我想说的是，青岛的楼市基本面还没有改变，要买房的你不必慌，还有时间好好选房。
下面看下影响青岛楼市的几个关键指标情况：
一是库存。
新房方面，根据锐理数据的报告，2020年上半年青岛新建商品房存量增至26.23万套，3106万㎡，以近6个月的月均去化量来计算，去化周期约需要28个月。这其中，住宅存量共计14.96万套，1882万㎡，去化周期为19个月。
从库存分布区域来看，西海岸、城阳、胶州、即墨这几个郊区存量最多。但城阳有共有产权政策加持，去化周期最短，西海岸虽然库存多，但成交也多，供需两旺。
反观即墨与胶州，去化周期已经达到36-37个月，远超出全市的整体水平，去化压力陡增。上半年两个区的表现并不亮眼，下半年面临年终大考，似乎只能用“以价换量”的方式来吸引更多的买房者。
另外，根据易居研究院的数据，今年上半年青岛新房库存同比去年增长了54%，市场前景不容乐观。
二手房方面，截止到今天(8月4日)10:00，贝壳网上面青岛二手房在售量为78685套。根据我的监测，今年3月20日贝壳网是68413套，4个月时间上涨了10272套。
若再加上其他平台的房源，青岛的二手房在售量应在10万套以上，按照7月份的成交量，也得有14个月的去化时间。
仅从房子库存来看，青岛的楼市现状并不乐观，随着库存的增加，这种状况将更加严重。
二是政策。
都说中国的楼市是政策市，楼市行情受政策的影响是很大的。
今年4月份青岛试图放松调控政策，最后还是收回了。而城阳搞得共有产权，在各方压力下也是收紧了。
青岛最新的调控政策发布于2018年4月份，距今已有2年多，其中对楼市影响最大的是“5年限售”，可谓是一招致命。
青岛楼市的买卖双方都在等调控政策的放松，从近期的政策指向来看短期内毫无希望。
近期以来，我国多场高级别会议都重申了“房住不炒”，向市场传递出明确信号。
7月24日，房地产工作座谈会强调，“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策”。
7月30日，政治局会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
各大城市很快对会议精神进行了落实，仅7月以来，已有多个城市围绕收紧购房资格、限制资金违规进入房地产、支持无房家庭购房、抑制投机炒房等方面进行调控。
三是贷款利率。
今年的LPR利率已经降了两次，但这两次对于楼市用到的5年期贷款都是差异化降息，国家不希望资金流入房地产的意图明显。
另一方面，今年已进行过多次严查消费贷违规进入楼市的行动，这一系列行动可以说动摇了“炒房”的根本，去年以来已经鲜少听到过“炒房致富”的神话了。
而对于青岛市场，房地产金融环境更加恶劣一些。下表是7月份全国34城的主流贷款利率。
青岛的首套房、二套房贷款利率在全国都是偏高的。
LPR利率是降低了，但实际执行时又加点了，青岛楼市的金融环境并没有明显放松。
四是韭菜少了。
在国家“房住不炒”政策的宣传下，很多年轻人的置业观已经发生了改变，他们只买一套房甚至不买房，再也不像父辈那么钟爱房产。
另一方面，青岛对外市人口的吸引也显不足，2019年青岛常住人口只增加了10万人，最多也就有5万家庭的购房需求，再加上本市的买换房需求，尚不足以对冲青岛的新房、二手房库存。
基于上面4个指标，我认为青岛的楼市基本面还没有发生扭转，未来一段时间房价和成交量仍将以稳为主。
同时，新房、次新房和老破小，市区、近郊区和郊区、远郊区，楼市都将会发生分化，优质区域的优质资产会升值，劣质资产会继续贬值。
