首开股份主战场北京优势地位减弱 被质疑存“不平等条约”

据上述销售人员介绍，目前已有30多位购房者退房，没有签约(预售合同)的在10户左右。而谈及定金，销售人员表示按认购书执行。

《红周刊》记者获取的一份购房者认购书显示，“认购人同意在建委购房资格审核通过之日7日内，支付首期购房款并与出卖人签订商品房买卖合同及相关条款。”“未在约定期间内支付首期购房款并与出卖人签订商品房买卖合同及相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还。”

而《红周刊》记者在北京市市场监督管理局官网获取的一份《北京市商品房认购书》范本在谈及认购定金时表示，在一定期限内，认购人与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，认购书自动解除，出卖人应当在一定期限内退还定金。

部分购房者向《红周刊》记者表示，其实之所以迟迟不敢签订预售合同和补充协议，是担心首开锦鲤会遇到延期交房问题。

多个共有产权项目被质疑有问题

虽然首开锦鲤实际由首开集团控股，和首开股份仅为托管关系，但这一事件波及的是“首开”这一地产品牌。首开股份和大股东首开集团处境类似，首开股份的多个共有产权项目也曾爆出问题。

2017年，《北京市共有产权住房管理暂行办法》出台后，北京的首个共有产权住房项目锦都家园由首开股份和保利地产一同开发建设。一位业主在2018年向北京12345反映，2017年9月28日，锦都家园预售合同载明交房时间为2020年10月30日，然而到了草签合同时，开发商将这一交房时间强行改为2021年6月30日。通过修改交房时间，首开股份将锦都家园的交房时间延后了8个月。

此外，今年以来，首开股份的另一共有产权住房项目锦安家园受到投资者们的关注。多位投资者在投资者关系互动平台提及，锦安家园所采用的户内中水系统遭到业主的大规模抵制，大面积退房是否会对公司造成影响?

投资者的提问背景在于，多家媒体报道，北京共有产权房安装的户内中水系统发现质量问题，给业主带来很大困扰。而首开股份旗下正在施工的锦安家园同样安装这一系统。且在今年5月，有业主在人民网旗下的互联网官民互动平台领导留言板反映，“5月9日，锦安家园业主代表与锦安家园开发商、区住建委等领导达成三方协商机制。然而，开发商不守承诺，撕毁协议，不顾住建委暂停安装中水系统的通知，强行安装明锐中水系统。”

首开股份6月回复表示，我公司认为如最终能够按沟通内容实施，不会产生大量退房的情况。涉及退房的条款请参考购房合同。

据北京青年报旗下的“北青深一度”8月报道显示，锦安家园堆集着拆除下来的中水系统管道。而按照原计划，锦安家园预计于2021年11月整体交房，距今仅有不到3个月时间。毫无疑问，中水系统管道的拆除以及重新改为传统排水模式，在一定程度上会增加锦安家园的按期交房难度。

根据2020年年报，锦安家园已累计销售20.62万平方米，首开股份对其持股26%。如锦安家园无法在2021年年末前交付，则有可能影响到上述销售面积在2021年结转成为收入的一部分。

主战场北京市场优势减弱

“三道红线”仍踩两条

《红周刊》梳理发现，自2017年以来，首开股份在北京拿下多宗共有产权地块。且今年4月，首开股份也以7.5亿元拿下北京房山项目熙悦丽博，其中6.22万㎡用于建设共有产权住房。共有产权住房是首开股份布局北京市场的一环。

然而值得关注的是，长期在北京权益销售排行榜首位的首开股份近期被中海地产反超。这一局势的逆转在2020年初现端倪，据克而瑞数据，首开股份2020年在北京实现权益销售额232.89亿元，排名从第一掉落第二。而到了2021年，首开股份仍未重回其榜首位置，2021年前8月首开股份在京实现权益销售额235.74亿元，略低于中海地产同期的236.03亿元。

虽然目前看来，首开股份仅和中海地产在权益销售额上差距甚微，但在其背后，两者在京不同的拿地策略也决定了未来这一差距有持续放大的可能性。不同于中海地产独立拿地、独立开发项目较多，首开股份在京更倾向于联合拿地，而这一拿地策略也直接反映在了财报中，2021年中报显示，首开股份在北京的40个项目中有20个为权益占比在50%以下的非并表项目。

此外，《红周刊》记者梳理发现，首开股份2021年上半年结算的主要项目也多为合作项目。以北京为例，今年上半年，北京结利面积超6成都来自于和悦华锦、和悦华玺，而首开股份仅对前述两大项目均持股34%。较低的权益占比容易影响项目的盈利能力，而今年上半年，首开股份出现增收不增利现象，上半年实现营业总收入333.18亿元，同比增长84.83%;归母净利润8.48亿元，同比下滑33.7%。

首开股份表示，京内项目一直是公司结算收入的重要组成部分，且毛利率一直处于较高水平，2018年、2020年分别为34.08%、42.90%。值得一提的是，首开股份的京内营收近年来呈持续下滑趋势，2019年、2020年依次为207.3亿元、163.38亿元，分别同比减少5.1%、21.19%，2021年上半年京内营收93.39亿元，还未恢复到疫情之前即2019年上半年水平的106.68亿元。

而谈及房企普遍受关注的“三道红线”指标，目前，首开股份仍踩三条，首开股份剔除预收款后的资产负债率为74.6%，净负债率为162.1%，现金短债比为1.23，未来降负债压力仍然不容小觑。