图表来源：中指研究院

值得注意的是，单月来看，全国房地产市场拿地热情骤减。

以部分头部房企为例，8月的拿地热情跌落到了冰点。相比于万科6 月拿地253亿元，7月拿地144亿元，万科8月单月拿地减少至14亿元;保利地产在8月单月几乎没有拿地，金额仅4亿元，较上个月拿地122亿元环比下降96.72%。

资本邦认为，房企拿地金额环比下降的主要原因在于：受多个城市第二批集中供地延期的影响，土地供应量有所下降，房企养精蓄锐迎接9月第二批次供地，以至于8月开发商拿地也更趋于理性。

另外，由于“买地金额不得超年度销售额40%”的政策限制，对房企的资金监管更加严格，进一步约束了房企的投资行为。

在地域分布上，一线城市及三四线城市以及核心城市群拿地面积占比均上升。

中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示，从城市等级分布来看，前8月，50家房企在一线及三、四线城市投资面积占比均上涨。

从城市群分布来看，房企投资更加聚焦核心城市群。50家代表房企今年前8月在五大核心城市群拿地面积占比达67.6%，同比增长10.3个百分点，其中，长三角拿地面积占比达34.5%，同比增长8.4个百分点。

图表来源：中指研究院

五、融资篇：融资端收紧或催化房企分化

房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。

贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元(人民币，下同)，同比下降21%，金额规模减少1817亿元。

融资结构上看，境内1-8月累计发债规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大;境外方面，今年1-8月累计发债约2095亿元，同比下降约37%。

8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

值得注意的是，融资规模增速下滑的同时，房企偿债压力进一步加大。

贝壳研究院数据，2021年8月，房企境内外债券融资到期债务规模约1196亿元，环比增加3.3%，同比增加21.2%，房企到期债务净额625亿，新增发债规模不足到期债务规模的二分之一。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持12个月。

与此同时，房地产金融监管政策的升级，加速了部分房企暴露自身债务缺陷，频现违约事件。8月地产相关违约事件7笔，违约类型主要是未按时兑付本息。

不过，8月份也有多家房企积极回购前期债券，包括世茂集团、阳光城、花样年控股等，此举不仅改善自身债务结构，一定程度上也提振了市场信心。

地产股市场，同样有包括万科企业、金科股份、中国奥园等多家企业表示会适时选择回购股份，这对地产投资信心回升起到积极作用，也将对冲部分负面影响。

个企方面，根据贝壳研究院统计的前8个月融资总额排名前50的房企，其债券融资总规模约为4803.1亿元，与前7月相比，累计发债规模的前三名未变，分别是万科、首开股份、远洋集团，分别发债281亿元、251亿元和194亿元。单月看，排名前50家房企于8月份的融资总规模增长了262.1亿元。

个企来看，克而瑞统计显示，8月发行债券的企业有15家，发债企业个数比上月大幅减少17家。

8月发债量TOP5分别是首开股份、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团和中国海外发展。其中，首开股份发行一笔34.20亿元的公司债，年限5年，融资利率3.45%。

从债券发行利率表现来看，企业发债成本持续分化，中海发行的公司债利率达到2.75%，融资优势持续扩大，而部分房企的境外债发行成本最高达到12%。

至于发债目的，翻看募集说明书，借新还旧仍是主流。

从房企角度看，不断收紧的行业融资端又或进一步催化企业间的分化。具备较强的资金能力或者运营能力的房企更能在逆势超车，对于抵御“风寒”能力较弱的中小房企，谋求转型或将成为其发展的新动力。

结尾

8月，房地产调控系统性地再升级，土地降温的副作用显现：需求端量价齐跌，销售下滑超预期。

此外，开发商投资趋势性回落，拿地热情跌落至冰点，融资环境收紧的同时，房企偿债压力进一步加大。从房价及房企表现来看，楼市拐点或现。

展望未来，四季度至明年的市场趋势很大程度上取决于政策有效调节时点及力度，从目前看，为了维护市场稳定，各地继续大力度加码的可能性或有所降低。

同时，结合市场需求，提高经营效能，解决利润的负增长，践行高质量发展是各大房企提升竞争力的必然趋势。